Entscheidungen und Entwicklungen im Miet- und WEG-Recht

Unterlassungsanspruch der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) gegenüber Mieter

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft direkt gegenüber einem Mieter, der die an ihn vermietete Teileigentumseinheit entgegen der Zweckbestimmung nutzt, einen Unterlassungsanspruch geltend machen kann.

In dem vom BGH zu entscheidenen Fall war in der Teilungserklärung die Sondereigentumseinheit als "Laden" bezeichnet worden. Tatsächlich nutzte der Mieter die Räumlichkeiten als Gastronomiebetrieb. Der Betrieb eines Ladens umfasst keine gastronomische Nutzung.

Bislang war in der Rechtsprechung umstritten, ob im Fall einer zweckwidrigen Nutzung durch den Mieter die Wohnungseigentümergemeinschaft direkt gegen den Mieter oder nur gegen den vermietenden Miteigentümer eien Unterlassungsanspruch geltend machen kann. Der BGH hat sich der ersten Meinung angeschlossen, da eine zweckwidrige Nutzung das Eigentum der übrigen Miteigentümer beeinträchtige.

Ein Unterlassungsanspruch steht jedem Wohnungseigentümer zu. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft den Unterlassungsanspruch durch einen entsprechenden Beschluß an sich gezogen, kann der Unterlassungsanspruch nur noch von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

Ihr(e) Ansprechpartner

Dr. Bernhard Bültmann
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Dr. Thorsten Feldmann
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Egmar Bernhardt
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Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Das OLG Düsseldorf hat klargestellt,dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht dem Verwaltungsbeirat übertragen werden kann.

Ein entsprechender Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nichtig. Gegenstand von Wohnungseigentümerbeschlüssen können nur Verwaltungsmaßnahmen i.S.d. §§ 20 ff. WEG sein. Hierzu zählt nicht die Abnahme von Gemeinschaftseigentum. Die Abnahme betrifft unmittelbar das Vertragsverhältnis zwischen dem Bauträger und dem einzelnen Wohnungseigentümer. Die Abnahmepflicht des Wohnungseigentümers beruht auf seinem Erwerbsvertrag mit dem Bauträger.

Dies hat letztlich baurechtliche Konesquenzen:

  • mangels Abnahme beginnt nicht die Verjährungsfrist für Gewährleistungsrechte zu laufen,
  • liegen Baumängel vor, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst nur Anspruch auf Vertagserfüllung bzw. Nacherfüllung – insbesondere ist keine Vorschußklage möglich.

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