Mietrecht: Haftung beim Tod des Mieters

Verstirbt der Mieter stellen sich sowohl für den Vermieter als auch die Erben und Mitbewohner haftungsrechtliche Fragen. Mit dem Tod des Mieters endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Das Mietverhältnis wird vielmehr mit den Mitmietern – in der Regel den Ehepartnern oder Lebensgefährten –, in den Vertrag eintretende Personen oder mit den Erben fortgesetzt.

Aufgrund der Erbfolge tritt der Erbe zunächst in den Mietvertrag ein. Er hat für die bis dahin begründeten und fälligen Forderungen aus dem Mietverhältnis aufzukommen. Dies betrifft insbesondere rückständige sowie fällige Mietzahlungen, aber auch Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen. Ebenso haftet der Erbe für Schadensersatzforderungen gegenüber dem verstorbenen Mieter.

Ab dem Zeitpunkt des Erbfalls haftet der Erbe für alle aus dem Mietvertrag resultierenden Rechte und Pflichten. Diese Haftung kann der Erbe da durch Kündigung des Mietvertrages beenden. Der Erbe hat die Möglichkeit, innerhalb einer Frist von einem Monat nach Eintritt des Erbfalls die Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen. Da der Mieter grundsätzlich den Mietvertrag ohne Angabe von Gründen mit einer Kündigungfrist von drei Monaten kündigen kann, ist dieses Sonderkündigungsrecht für den Erben nur bei zeitlich befristeten Mietverträgen bedeutsam. Das Sonderkündigungsrecht steht im Übrigen auch dem Mitmieter zu.

Von besonderer Bedeutung ist dieses Sonderkündigungsrecht für den Vermieter. Das Kündigungsrecht ist für den Vermieter nicht an ein besonderes Kündigungsinteresse gebunden, allerdings an die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Gesetzlich geregelt ist, dass bestimmte Personen, die mit dem verstorbenen Mieter zusammen in der Wohnung gelebt haben, in den Mietvertrag eintreten können. Hierbei handelt es sich in der Regel um den Ehepartner und Lebensgefährten sowie die gemeinsamen Kinder. Treten diese in den Mietvertrag ein, haften Sie gegenüber dem Vermieter neben dem Erben gesamtschuldnerisch für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten. Im Innenverhältnis haftet letztlich der Erbe. Nimmt der Vermieter die in den Mietvertrag eingetretenen Personen in Anspruch, haben diese dann dem Erben gegenüber einen Ausgleichsanspruch. Für die nach dem Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten haftet der Erbe jedoch nicht.

Bei dem Tod eines Mitmieters wird das Mietverhältnis mit den Mitmieter fortgesetzt. Die Rechtsstellung des überlebenden Mitmieters wird durch den Tod des Mieters nicht beeinträchtigt. Der Mitmieter tritt im Wege einer Sonderrechtsnachfolge in dem Mietvertrag ein. Insoweit wird das Erbrecht verdrängt. Der Erbe wird somit nicht im Wege der Erbfolge Mieter. Der überlebende Mitmieter haftet dem Vermieter neben dem Erben für die mietvertraglichen Verpflichtungen des verstorbenen Mieters. Ihm steht allerdings ebenfalls ein Ausgleichsanspruch gegenüber dem Erben zu. Im Innenverhältnis haftet der Erbe allein für die Erblasserschulden.

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Dr. Thorsten Feldmann
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Kai Stohlmann
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