Entscheidungen und Entwicklungen im Miet- und WEG-Recht

Kündigung von Mietverträgen in der Coronakrise

Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Ein Recht zur fristlosen Kündigung besteht auch, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Tage erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Diese Kündigungsmöglichkeit ist aufgrund der Corona–Pandemie eingeschränkt. Leistet der Mieter in dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020  trotz Fälligkeit seine Miete nicht, ist der Vermieter nicht berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Nichtzahlung der Miete auf den Auswirkungen der Corona–Pandemie beruht. Dies betrifft sowohl Wohn– als auch Gewerberaummietverträge sowie Pachtverhältnisse. Eine zu Lasten des Mieters abweichende vertragliche Regelung ist unzulässig.

Dies hat allerdings nicht zur Folge, dass der Mieter während dieser Zeit von seiner Mietzahlungspflicht grundsätzlich befreit ist. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete bleibt weiterhin bestehen. Die Kündigungsbeschränkung endet mit dem 30.9.2022. Zahlungsrückstände, die in dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 entstanden sind und nicht bis zum 30.6.2022 ausgeglichen sind, berechtigen den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Allerdings haben Mieter ab dem 30.6.2020 für zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand auszugleichen.

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Dr. Thorsten Feldmann
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Mietverträge in Zeiten der Corona-Epidemie

Gewerbemieter werden aufgrund der behördlichen Maßnahmen, die eine Reduzierung der Sozialkontakte bezwecken, mit erheblichen Umsatzeinbußen zu rechnen haben. Gleichzeitig laufen jedoch die Kosten und Betriebsausgaben weiter. Ohne Umsatzerlöse werden die von den behördlichen Maßnahmen betroffenen Betriebe die Liquiditätsschwierigkeiten bekommen. Sie sind zwangsläufig gezwungen, Fixkosten zu minimieren. Angesichts dessen stellt sich die Frage, ob sie verpflichtet sind, trotz Ladenschließung die Miete weiterhin zu zahlen.

1. Vertragliche Regelungen

Unter Umständen enthält der Mietvertrag eine SOG. „Force–Majeure–Klausel“. Hierbei handelt es sich um spezielle Vertragsklauseln, die die gesetzliche Risikoverteilung im Falle höherer Gewalt abwandeln und vertraglich regeln. Entscheidend ist, dass Epidemien, Pandemie, Seuchen oder behördliche Quarantäneanordnungen mietvertraglich ausdrücklich als höhere Gewalt geregelt sind. Sowohl die Weltgesundheitsorganisation (WHO) als auch das Robert-Koch-Institut (RKI) haben den Ausbruch des Corona–Virus als Pandemie eingestuft. Die Corona – Pandemie dürfte somit als höhere Gewalt im Sinne der vertraglichen Regelung anzusehen sein.

Sind derartige Fälle nicht ausdrücklich in einer Force–Majeure–Klausel als höhere Gewalt bezeichnet, dürfte die derzeitige Corona – Pandemie gleichwohl als höhere Gewalt im Sinne der vertraglichen Regelung anzusehen sein. Aufgrund der Aktualität ist dies rechtlich bislang noch nicht abschließend geklärt.

Unter Umständen enthalten Mietverträge Klausel, die konkret auf behördliche Betriebsschließungen Bezug nehmen. Ob derartige Klauseln auch den Fall einer Pandemie erfasst, ist Auslegungssache und für den konkreten Einzelfall zu beurteilen.

Handelt es sich bei diesen Klauseln um individualvertragliche Regelungen, dürften diese wirksam sein. Insoweit gilt im Gewerbemietrecht der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, unterliegen derartige Klauseln gegebenenfalls eine AGB - rechtlichen Kontrolle. Entscheidender Gesichtspunkt ist hierbei, ob der Vertragspartner durch eine derartige Klausel unangemessen benachteiligt wird. Maßgeblich ist insoweit die konkrete vertragliche Gestaltung. Klauseln, wonach der Mieter bei einer Betriebsschließung wegen höherer Gewalt keine Miete zu zahlen hat, dürfte unwirksam sein, da dies gegen den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstößt.

2. Gesetzliche Regelung

Es gibt keine gesetzlichen Sonderregelungen für die Mietzahlungspflicht im Falle einer Pandemie. Auch das Infektionsschutzgesetz enthält keine ausdrücklichen Regelungen. Grundsätzlich sind Mietverträge von beiden Vertragsparteien einzuhalten. Eine Mietminderung kommt nur Betracht, wenn auch ein Mangel der Mietsache vorliegt. Behördlich angeordnete Betriebsuntersagungen stellen jedoch in der Regel keine objektbezogenen Gebrauchsbeschränkungen dar, für die der Vermieter verantwortlich ist. Nach der Rechtsprechung trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko. Solange der Vermieter die Mieträumlichkeiten zur Fügung stellt besteht nach den gesetzlichen Regelungen des Mietrechtes kein Minderungsanspruch.

Zu diskutieren wäre allerdings, ob eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Dies würde zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung oder gegebenenfalls auch zu einer Vertragsaufhebung führen. Voraussetzung ist eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage. Die Störung der Geschäftsgrundlage darf jedoch nicht in den alleinigen Risikobereich der Vertragspartei liegen, die sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Sowohl die WHO als auch das RKI haben das Corona – Virus als Pandemie eingestuft. Dies führt derzeit zu weitreichenden Einschränkungen des gesamten öffentlichen Lebens. Angesichts der dramatischen Entwicklung der Pandemie und der derzeit unabsehbaren existenziellen Folgen für viele Gewerbetreibende ist nicht auszuschließen, dass die Rechtsprechung von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage ausgehen wird.

Die Vertragsanpassung dürfte zu einem Anspruch auf Mietminderung führen. Hierbei sind die jeweiligen Interessen des Vermieters sowie des Mieters zu berücksichtigen. Ebenso muss die grundsätzliche Risikoverteilung Berücksichtigung finden. Ein Anspruch auf Mietanpassung wird somit nicht zum vollständigen Wegfall der Mietzahlungspflicht führen. Interessengerecht könnte u. U. Eine Mietminderung von max. 50 % sein. Letztlich wird es auf eine Einzelfall Betrachtung ankommen. Entscheidend könnte hierbei auch sein, in welchem Umfang der gewerbliche Mieter staatliche Hilfen erhält.

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Dr. Bernhard Bültmann
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Egmar Bernhardt
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Unterlassungsanspruch der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) gegenüber Mieter

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft direkt gegenüber einem Mieter, der die an ihn vermietete Teileigentumseinheit entgegen der Zweckbestimmung nutzt, einen Unterlassungsanspruch geltend machen kann.

In dem vom BGH zu entscheidenen Fall war in der Teilungserklärung die Sondereigentumseinheit als "Laden" bezeichnet worden. Tatsächlich nutzte der Mieter die Räumlichkeiten als Gastronomiebetrieb. Der Betrieb eines Ladens umfasst keine gastronomische Nutzung.

Bislang war in der Rechtsprechung umstritten, ob im Fall einer zweckwidrigen Nutzung durch den Mieter die Wohnungseigentümergemeinschaft direkt gegen den Mieter oder nur gegen den vermietenden Miteigentümer eien Unterlassungsanspruch geltend machen kann. Der BGH hat sich der ersten Meinung angeschlossen, da eine zweckwidrige Nutzung das Eigentum der übrigen Miteigentümer beeinträchtige.

Ein Unterlassungsanspruch steht jedem Wohnungseigentümer zu. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft den Unterlassungsanspruch durch einen entsprechenden Beschluß an sich gezogen, kann der Unterlassungsanspruch nur noch von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

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Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Das OLG Düsseldorf hat klargestellt,dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht dem Verwaltungsbeirat übertragen werden kann.

Ein entsprechender Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nichtig. Gegenstand von Wohnungseigentümerbeschlüssen können nur Verwaltungsmaßnahmen i.S.d. §§ 20 ff. WEG sein. Hierzu zählt nicht die Abnahme von Gemeinschaftseigentum. Die Abnahme betrifft unmittelbar das Vertragsverhältnis zwischen dem Bauträger und dem einzelnen Wohnungseigentümer. Die Abnahmepflicht des Wohnungseigentümers beruht auf seinem Erwerbsvertrag mit dem Bauträger.

Dies hat letztlich baurechtliche Konesquenzen:

  • mangels Abnahme beginnt nicht die Verjährungsfrist für Gewährleistungsrechte zu laufen,
  • liegen Baumängel vor, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst nur Anspruch auf Vertagserfüllung bzw. Nacherfüllung – insbesondere ist keine Vorschußklage möglich.

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Dr. Bernhard Bültmann
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