Entscheidungen und Entwicklungen im Miet- und WEG-Recht

Mietverträge in Zeiten der Corona–Epidemie

Gewerbemieter werden in den nächsten Wochen und Monate mit  erheblichen Umsatzeinbußen zu rechnen haben. Gleichzeitig laufen die Kosten und Betriebsausgaben weiter. Angesichts dessen stellt sich für die Mieter die Frage, ob sie gleichwohl ihren vertraglichen Pflichten nachkommen müssen, insbesondere zur Mietzahlung verpflichtet sind oder die Möglichkeit einer Mietminderung besteht, gegebenenfalls auch eine Vertragsanpassung verlangt werden kann.

Grundsätzlich sind Mietverträge auch in Krisenzeiten von beiden Seiten einzuhalten. Die Mietparteien sind auch angesichts einer Virus-Pandemie verpflichtet, ihre gegenseitigen vertraglichen Pflichten zu erfüllen. Die Pflicht zur Mietzahlung entfällt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Mietsache nicht zur Verfügung stellen kann. Dies kann o. O. Der Fall sein, wenn der Vermieter zum Betrieb des Mietobjektes Personal stellen muss, dass aufgrund einer Quarantäneanordnung nicht zum Einsatz kommen kann. Führen personeller Engpässe lediglich zu einer Beeinträchtigung der Nutzung des Mietobjektes, steht dem Mieter ein Mietminderungsrecht zu.

Die Nutzung des Mietobjektes kann auch durch Lieferengpässe der von dem Vermieter beauftragten Energieversorgern eingeschränkt oder unmöglich sein. Wenn der Vermieter mietvertraglich verpflichtet ist, die Lieferung von Wasser, Strom- und Heizenergie zu gewährleisten, kann ebenfalls ein Mietminderungsanspruch bestehen. In gewerblichen Mietverträgen ist allerdings oftmals die Haftung des Vermieters für den Ausfall der Energielieferung ausgeschlossen.

Was passiert aber, wenn der Vermieter das Mietobjekt zur Fügung stellt, der Mieter das Mietobjekt allerdings nicht nutzen kann, weil der Mieter das Geschäft bzw. Ladenlokal aufgrund einer ordnungsbehördlichen Verfügung schließen muss, eine Veranstaltung untersagt worden ist oder Mitarbeiter im Fall einer Quarantäneanordnung nicht im Unternehmen arbeiten können. In diesen Fällen liegt kein Mietmangel vor. Derartige ordnungsbehördliche Verfügungen beeinträchtigen zwar den Gebrauch des Mietobjektes. Nur wenn derartige Maßnahmen bereits bei Vertragsabschluss erkennbar waren oder sich abzeichneten, kann eine Mietminderung in Betracht kommen. Bei der Corona – Epidemie ist dies jedoch nicht der Fall. Generelle Verbote von Veranstaltungen oder Betriebsuntersagungen stellen keinen Mietmangel dar. Derartige Verbote haben ihren Grund in der Art des Geschäftsbetriebes, ihr ursprünglich jedoch nicht in der Art und Beschaffenheit des Mietobjektes. Grundsätzlich trägt der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes. Demgegenüber trägt der Mieter das Risiko, das Mietobjekt zu dem mietvertraglich vereinbarten Zweck nutzen zu können.

Angesichts dessen ist es fraglich, ob ein Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung mit dem Ziel der Mietminderung besteht. Voraussetzung ist eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage. Diese wird von der Rechtsprechung zwar bei Naturkatastrophen angenommen. Auf veränderte Umstände kann sich jedoch eine Mietpartei nur dann berufen, wenn diese Umstände entweder nach der vertraglichen oder der gesetzlichen Risikoverteilung nicht in den Risikobereich der betroffenen Partei fallen. Das Nutzungsrisiko fällt grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters.  Dies hat der BGH ausdrücklich bestätigt.

In einem anderen Zusammenhang hat der BGH allerdings klargestellt, dass sich der Mieter in extremen Ausnahmefällen auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen kann. Dies soll in den Fällen gelten, in denen eine nicht vorhersehbare Entwicklung zu einer existenziellen Gefährdung des Mieters führen kann. Ob und inwieweit diese Rechtsprechung auch auf die aktuelle Corona-Epidemie übertragen werden kann, bleibt abzuwarten. Angesichts der dramatischen Entwicklung der Epidemie und der derzeit unabsehbaren existenziellen Folgen ist nicht auszuschließen, dass die Rechtsprechung von dem Wegfall einer Geschäftsgrundlage ausgehen wird mit der Folge, dass über die Vertragsanpassung eine Mietminderung oder auch eine Vertragsaufhebung möglich ist.

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Dr. Bernhard Bültmann
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Dr. Thorsten Feldmann
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Egmar Bernhardt
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Unterlassungsanspruch der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) gegenüber Mieter

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft direkt gegenüber einem Mieter, der die an ihn vermietete Teileigentumseinheit entgegen der Zweckbestimmung nutzt, einen Unterlassungsanspruch geltend machen kann.

In dem vom BGH zu entscheidenen Fall war in der Teilungserklärung die Sondereigentumseinheit als "Laden" bezeichnet worden. Tatsächlich nutzte der Mieter die Räumlichkeiten als Gastronomiebetrieb. Der Betrieb eines Ladens umfasst keine gastronomische Nutzung.

Bislang war in der Rechtsprechung umstritten, ob im Fall einer zweckwidrigen Nutzung durch den Mieter die Wohnungseigentümergemeinschaft direkt gegen den Mieter oder nur gegen den vermietenden Miteigentümer eien Unterlassungsanspruch geltend machen kann. Der BGH hat sich der ersten Meinung angeschlossen, da eine zweckwidrige Nutzung das Eigentum der übrigen Miteigentümer beeinträchtige.

Ein Unterlassungsanspruch steht jedem Wohnungseigentümer zu. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft den Unterlassungsanspruch durch einen entsprechenden Beschluß an sich gezogen, kann der Unterlassungsanspruch nur noch von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

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Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Das OLG Düsseldorf hat klargestellt,dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht dem Verwaltungsbeirat übertragen werden kann.

Ein entsprechender Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nichtig. Gegenstand von Wohnungseigentümerbeschlüssen können nur Verwaltungsmaßnahmen i.S.d. §§ 20 ff. WEG sein. Hierzu zählt nicht die Abnahme von Gemeinschaftseigentum. Die Abnahme betrifft unmittelbar das Vertragsverhältnis zwischen dem Bauträger und dem einzelnen Wohnungseigentümer. Die Abnahmepflicht des Wohnungseigentümers beruht auf seinem Erwerbsvertrag mit dem Bauträger.

Dies hat letztlich baurechtliche Konesquenzen:

  • mangels Abnahme beginnt nicht die Verjährungsfrist für Gewährleistungsrechte zu laufen,
  • liegen Baumängel vor, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst nur Anspruch auf Vertagserfüllung bzw. Nacherfüllung – insbesondere ist keine Vorschußklage möglich.

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