Entscheidungen und Entwicklungen im Miet- und WEG-Recht

WEG-Recht in Zeiten der Corona-Pandemie – ein Update

Die Corona-Pandemie wirkt sich in vielen Rechtsbereichen aus – auch im WEG–Recht. So ist das WEG–Recht aktuell gesetzlichen Änderungen unterworfen, zuletzt durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 23.3.2020.

  1. Wohnungseigentümerversammlungen
    Angesichts der Corona–Pandemie finden derzeit kaum noch Eigentümerversammlungen statt. Die Möglichkeit, Eigentümerversammlungen abzuhalten, ist in den jeweiligen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Seit dem 15.7.2020 gelten in Nordrhein-Westfalen neue Regeln. Danach muss der Versammlungsleiter "geeignete Vorkehrungen zur Hygiene" sicherstellen und eine "Rückverfolgbarkeit" gewährleisten.
    Es empfiehlt sich Teilnehmerlisten zu führen und regelmäßig Pausen und Raumlüftung vorzunehmen. Mindestabstände sind in jedem Fall einzuhalten. Angesichts dieser umfangreichen Hygienevorkehrungen stellt sich als Alternative die Durchführung einer Online–Versammlung. Das WEMoG sieht eine Beschlusskompetenz für die Wohnungseigentümer vor, den Miteigentümern zur möglichen, online an Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Die Möglichkeit einer reinen Online–Eigentümersammlung sieht das Gesetz allerdings nicht vor. Ausschlaggebend hierfür war der Umstand, dass nicht alle Wohnungseigentümer die gleichen digitalen Voraussetzungen mitbringen.
    Alternativ sieht das WEG die Möglichkeit einer schriftlichen Beschlussfassung vor. Voraussetzung ist, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung hierzu schriftlich erklären. Dies erschwert oftmals eine schriftliche Beschlussfassung gerade bei  größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften.

  2. Wirtschaftspläne
    Der zuletzt von der Wohnungseigentümerversammlung beschlossene Wirtschaftsplan gilt zunächst weiter fort. Eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung wird erst in der nächsten Eigentümerversammlung erfolgen. Damit ist gewährleistet, dass für laufende Hausgeldforderungen eine Anspruchsgrundlage besteht. Diese gesetzliche Sonderregelung gilt zunächst befristet bis zum 31.12.2021.

  3. Amtszeit Hausverwalter
    Ebenso wird die Amtszeit des zuletzt bestellten Verwalters fortdauern. Läuft die Amtszeit des bestellten Verwalters 2020 oder 2021 ab, bleibt dieser auch ohne eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst weiterhin als Verwalter im Amt. Dies gilt auch, wenn die Amtszeit bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der gesetzlichen Änderung abgelaufen war. Dies dürfte in der Praxis zu nicht unerheblichen Problemen führen. Auch diese Regelung gilt zunächst nur bis zum 31.12.2021.

  4. Instandhaltungsmaßnahmen
    Der Hausverwalter kann auch weiterhin Maßnahmen durchführen, die der Erhaltung des Wohnungseigentumsobjektes dienen. Hierunter fallen die erforderlichen Instandhaltungs – und Instandsetzungsmaßnahmen. In dringenden Fällen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums kann der Verwalter allerdings nur die erforderlichen Maßnahmen ergreifen. Erlaubt sind somit nur Sicherungsmaßnahmen.

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Dr. Thorsten Feldmann
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Auswirkungen der Umsatzsteuersenkung auf Gewerbemietverträge

Die Umsatzsteuersenkung aufgrund des "Zweiten Corona–Steuerhilfegesetzes" von 19 % auf 16 % hat auch Auswirkungen auf bestehende Gewerbemietverträge. Umsatzsteuerpflichtige Gewerbemieten unterfallen für den Zeitraum 1.7.2020 - 31.12.2020 dem reduzierten Steuersatz von 16 %. Dies betrifft gewerbliche Mietverträge, in denen der Vermieter nach § 9 II UStG zur Umsatzsteuer optiert hat. Entscheidet hierbei ist nicht, wann die Mieten jeweils gezahlt werden, sondern der vertraglich vereinbarte Fälligkeitszeitpunkt.

Die Auswirkungen sind allerdings je nach vertraglicher Regelung unterschiedlich:

  1. Enthält der Mietvertrag die Regelung "Nettomiete zzgl. aktuell geltender gesetzlicher Umsatzsteuer", hat der Mieter  automatisch lediglich die reduzierte Bruttomiete zu zahlen.

  2. Ist im Mietvertrag lediglich geregelt "Nettomiete zzgl. 19 % Umsatzsteuer", hat der Mieter – jedenfalls dem Wortlaut nach – keinen Anspruch auf eine reduzierte Bruttomiete. Im Wege ergänzender  Vertragsauslegung  wird die vertragliche Vereinbarung dahingehend auszulegen sein, dass nur der gesetzlich geltende Umsatzsteuersatz geschuldet wird. Der Mieter muss somit nur die reduzierte Bruttomiete zahlen.

  3. Haben die Mietparteien eine Pauschalmiete vereinbart, hat der Mieter die vereinbarte Pauschalmiete zahlen. Der Mieter hat nicht  die Möglichkeit, die Miete aufgrund der Umsatzsteuersenkung zu reduzieren. Ihm steht gegenüber dem Vermieter kein Ausgleichsanspruch zu (§ 29 I 2 UStG).
    In diesem Zusammenhang ist die Regelung des § 29 UStG bedeutsam. Beruht die Leistung auf einem Vertrag, der nicht später als vier Monate vor Inkrafttreten der Umsatzsteuersenkung abgeschlossen worden ist, so kann der eine Vertragsteil, wenn nach dem UStG ein anderer Steuersatz anzuwenden ist, der Umsatz steuerpflichtig, steuerfrei oder nicht steuerbar wird, von dem anderen nach § 29 I UStG einen angemessenen Ausgleich der umsatzsteuerlichen Mehr– oder Minderbelastung verlangen. Dies gilt nach § 29 II UStG auch im Falle einer Gesetzesänderung - wie im Fall der Umsatzsteuersenkung. Dies hat folgende Auswirkungen:

  4. Ist der Mietvertrag vor dem 1.3.2020 abgeschlossen worden und enthält eine Bruttomiete ohne separaten Umsatzsteuerausweis, kann der Mieter von dem Vermieter einen Ausgleich i. H. V. 3 % verlangen.

  5. Haben die Mietparteien den Vertrag nach dem 29.2.2020 geschlossen und einen Bruttomietzins vereinbart, findet § 29 II UStG keine Anwendung. Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung wird man hier allerdings zum dem Ergebnis kommen müssen, dass der Vermieter lediglich den ermäßigten Umsatzsteuersatz berechnen kann.

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Dr. Thorsten Feldmann
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Kai Stohlmann
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Gebietserhaltungsanspruch des Wohnungseigentümers (WEG)

Der Gebietserhaltungsanspruch gewährt einem Grundstückseigentümer einen Abwehranspruch gegen die Genehmigung eines Bauvorhabens, das von der im Bebauungsplan festgesetzten unzulässigen Nutzungsart abweicht. Dem Gebietserhaltungsanspruch kommt somit eine nachbarschützende Wirkung zu. Der Abwehranspruch beruht auf dem Gedanken des wechselseitigen Austauschverhältnisses. Ist der Grundstücksnachbar aufgrund der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nutzungsbeschränkungen unterworfen, kann er erwarten, dass diese Beschränkungen auch für jeden anderen Grundstücksnachbar gelten und im Rahmen einer Baugenehmigung beachtet werden. In der Rechtsprechung wird bislang kontrovers diskutiert, ob ein solcher Gebietserhaltungsanspruch nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch von den einzelnen Miteigentümern geltend machen kann.

Zum Teil wird von der Rechtsprechung (OVG Bremen - 1 W 355/14 -; VG Hamburg - 7 E 6816/15 -) die Auffassung vertreten, dass auch der einzelne Wohnungseigentümer die Verletzung des Gebietserhaltungsanspruches geltend machen könne. Begründet wird dies damit, dass für Sondereigentum nach dem WEG Nachbarschutz in gleicher Weise bestehe wie für Eigentum an Wohngrundstücken. Das Sondereigentum an der Wohnung vermittel in gleicher Weise wie einem Grundstückseigentümer einen bauplanungsrechtlichen Nachbarschutz. Im Gegensatz dazu wird von Teilen der Rechtsprechung (OVG Koblenz - 8 B 10304/15 -; VGH München - 2 CS 13.807 -; VGH München - M 11 SN 17.4559 -; VG Köln - 8K5045/14 -) vertreten, dass einen solchen Gebietserhaltungsanspruch nur die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen könne. Der Gebietserhaltungsanspruch sei grundstücksbezogen. Das Grundstück stehe aber im Gesamthandeigentum. In erster Linie sei somit die Wohnungseigentümergemeinschaft betroffen, nicht aber der einzelne Miteigentümer.

Höchstrichterlich ist diese Frage bislang nicht entschieden. Im Zweifel sollte die Wohnungseigentümergemeinschaft klagen.

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Dr. Thorsten Feldmann
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Keine Vergemeinschaftung das Sondereigentum betreffende Abwehransprüche

Grundsätzlich kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Abwehransprüche durch einen Eigentümerbeschluss an sich ziehen, wenn es um die Störung oder Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums geht. Fasst die Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss, obliegt ihr die alleinige Prozessführungsbefugnis. Der einzelne Wohnungseigentümer kann Abwehransprüche in diesem Fall nicht mehr separat gerichtlich geltend machen.
 
Der BGH hat in einer aktuellen Entscheidung allerdings klargestellt, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlt, wenn die Beeinträchtigung zugleich auch den Bereich des Sondereigentums betrifft. In diesem Fall kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Abwehransprüche nicht an sich ziehen. Ein entsprechender Beschluss ist nichtig. Aufgrund der Nichtigkeit muss ein solcher Beschluss auch nicht fristgerecht angefochten werden.

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Dr. Thorsten Feldmann
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Kündigung von Mietverträgen in der Coronakrise

Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Ein Recht zur fristlosen Kündigung besteht auch, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Tage erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Diese Kündigungsmöglichkeit ist aufgrund der Corona–Pandemie eingeschränkt. Leistet der Mieter in dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020  trotz Fälligkeit seine Miete nicht, ist der Vermieter nicht berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Nichtzahlung der Miete auf den Auswirkungen der Corona–Pandemie beruht. Dies betrifft sowohl Wohn– als auch Gewerberaummietverträge sowie Pachtverhältnisse. Eine zu Lasten des Mieters abweichende vertragliche Regelung ist unzulässig.

Dies hat allerdings nicht zur Folge, dass der Mieter während dieser Zeit von seiner Mietzahlungspflicht grundsätzlich befreit ist. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete bleibt weiterhin bestehen. Die Kündigungsbeschränkung endet mit dem 30.9.2022. Zahlungsrückstände, die in dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 entstanden sind und nicht bis zum 30.6.2022 ausgeglichen sind, berechtigen den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Allerdings haben Mieter ab dem 30.6.2020 für zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand auszugleichen.

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Dr. Thorsten Feldmann
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Mietverträge in Zeiten der Corona-Epidemie

Gewerbemieter werden aufgrund der behördlichen Maßnahmen, die eine Reduzierung der Sozialkontakte bezwecken, mit erheblichen Umsatzeinbußen zu rechnen haben. Gleichzeitig laufen jedoch die Kosten und Betriebsausgaben weiter. Ohne Umsatzerlöse werden die von den behördlichen Maßnahmen betroffenen Betriebe die Liquiditätsschwierigkeiten bekommen. Sie sind zwangsläufig gezwungen, Fixkosten zu minimieren. Angesichts dessen stellt sich die Frage, ob sie verpflichtet sind, trotz Ladenschließung die Miete weiterhin zu zahlen.

1. Vertragliche Regelungen

Unter Umständen enthält der Mietvertrag eine SOG. „Force–Majeure–Klausel“. Hierbei handelt es sich um spezielle Vertragsklauseln, die die gesetzliche Risikoverteilung im Falle höherer Gewalt abwandeln und vertraglich regeln. Entscheidend ist, dass Epidemien, Pandemie, Seuchen oder behördliche Quarantäneanordnungen mietvertraglich ausdrücklich als höhere Gewalt geregelt sind. Sowohl die Weltgesundheitsorganisation (WHO) als auch das Robert-Koch-Institut (RKI) haben den Ausbruch des Corona–Virus als Pandemie eingestuft. Die Corona – Pandemie dürfte somit als höhere Gewalt im Sinne der vertraglichen Regelung anzusehen sein.

Sind derartige Fälle nicht ausdrücklich in einer Force–Majeure–Klausel als höhere Gewalt bezeichnet, dürfte die derzeitige Corona – Pandemie gleichwohl als höhere Gewalt im Sinne der vertraglichen Regelung anzusehen sein. Aufgrund der Aktualität ist dies rechtlich bislang noch nicht abschließend geklärt.

Unter Umständen enthalten Mietverträge Klausel, die konkret auf behördliche Betriebsschließungen Bezug nehmen. Ob derartige Klauseln auch den Fall einer Pandemie erfasst, ist Auslegungssache und für den konkreten Einzelfall zu beurteilen.

Handelt es sich bei diesen Klauseln um individualvertragliche Regelungen, dürften diese wirksam sein. Insoweit gilt im Gewerbemietrecht der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, unterliegen derartige Klauseln gegebenenfalls eine AGB - rechtlichen Kontrolle. Entscheidender Gesichtspunkt ist hierbei, ob der Vertragspartner durch eine derartige Klausel unangemessen benachteiligt wird. Maßgeblich ist insoweit die konkrete vertragliche Gestaltung. Klauseln, wonach der Mieter bei einer Betriebsschließung wegen höherer Gewalt keine Miete zu zahlen hat, dürfte unwirksam sein, da dies gegen den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstößt.

2. Gesetzliche Regelung

Es gibt keine gesetzlichen Sonderregelungen für die Mietzahlungspflicht im Falle einer Pandemie. Auch das Infektionsschutzgesetz enthält keine ausdrücklichen Regelungen. Grundsätzlich sind Mietverträge von beiden Vertragsparteien einzuhalten. Eine Mietminderung kommt nur Betracht, wenn auch ein Mangel der Mietsache vorliegt. Behördlich angeordnete Betriebsuntersagungen stellen jedoch in der Regel keine objektbezogenen Gebrauchsbeschränkungen dar, für die der Vermieter verantwortlich ist. Nach der Rechtsprechung trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko. Solange der Vermieter die Mieträumlichkeiten zur Fügung stellt besteht nach den gesetzlichen Regelungen des Mietrechtes kein Minderungsanspruch.

Zu diskutieren wäre allerdings, ob eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Dies würde zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung oder gegebenenfalls auch zu einer Vertragsaufhebung führen. Voraussetzung ist eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage. Die Störung der Geschäftsgrundlage darf jedoch nicht in den alleinigen Risikobereich der Vertragspartei liegen, die sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Sowohl die WHO als auch das RKI haben das Corona – Virus als Pandemie eingestuft. Dies führt derzeit zu weitreichenden Einschränkungen des gesamten öffentlichen Lebens. Angesichts der dramatischen Entwicklung der Pandemie und der derzeit unabsehbaren existenziellen Folgen für viele Gewerbetreibende ist nicht auszuschließen, dass die Rechtsprechung von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage ausgehen wird.

Die Vertragsanpassung dürfte zu einem Anspruch auf Mietminderung führen. Hierbei sind die jeweiligen Interessen des Vermieters sowie des Mieters zu berücksichtigen. Ebenso muss die grundsätzliche Risikoverteilung Berücksichtigung finden. Ein Anspruch auf Mietanpassung wird somit nicht zum vollständigen Wegfall der Mietzahlungspflicht führen. Interessengerecht könnte u. U. Eine Mietminderung von max. 50 % sein. Letztlich wird es auf eine Einzelfall Betrachtung ankommen. Entscheidend könnte hierbei auch sein, in welchem Umfang der gewerbliche Mieter staatliche Hilfen erhält.

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Dr. Bernhard Bültmann
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Egmar Bernhardt
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Unterlassungsanspruch der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) gegenüber Mieter

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft direkt gegenüber einem Mieter, der die an ihn vermietete Teileigentumseinheit entgegen der Zweckbestimmung nutzt, einen Unterlassungsanspruch geltend machen kann.

In dem vom BGH zu entscheidenen Fall war in der Teilungserklärung die Sondereigentumseinheit als "Laden" bezeichnet worden. Tatsächlich nutzte der Mieter die Räumlichkeiten als Gastronomiebetrieb. Der Betrieb eines Ladens umfasst keine gastronomische Nutzung.

Bislang war in der Rechtsprechung umstritten, ob im Fall einer zweckwidrigen Nutzung durch den Mieter die Wohnungseigentümergemeinschaft direkt gegen den Mieter oder nur gegen den vermietenden Miteigentümer eien Unterlassungsanspruch geltend machen kann. Der BGH hat sich der ersten Meinung angeschlossen, da eine zweckwidrige Nutzung das Eigentum der übrigen Miteigentümer beeinträchtige.

Ein Unterlassungsanspruch steht jedem Wohnungseigentümer zu. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft den Unterlassungsanspruch durch einen entsprechenden Beschluß an sich gezogen, kann der Unterlassungsanspruch nur noch von der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend gemacht werden.

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Dr. Bernhard Bültmann
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Dr. Thorsten Feldmann
Dr. Thorsten Feldmann
Egmar Bernhardt
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Keine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Das OLG Düsseldorf hat klargestellt,dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums nicht dem Verwaltungsbeirat übertragen werden kann.

Ein entsprechender Beschluß der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nichtig. Gegenstand von Wohnungseigentümerbeschlüssen können nur Verwaltungsmaßnahmen i.S.d. §§ 20 ff. WEG sein. Hierzu zählt nicht die Abnahme von Gemeinschaftseigentum. Die Abnahme betrifft unmittelbar das Vertragsverhältnis zwischen dem Bauträger und dem einzelnen Wohnungseigentümer. Die Abnahmepflicht des Wohnungseigentümers beruht auf seinem Erwerbsvertrag mit dem Bauträger.

Dies hat letztlich baurechtliche Konesquenzen:

  • mangels Abnahme beginnt nicht die Verjährungsfrist für Gewährleistungsrechte zu laufen,
  • liegen Baumängel vor, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst nur Anspruch auf Vertagserfüllung bzw. Nacherfüllung – insbesondere ist keine Vorschußklage möglich.

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Dr. Bernhard Bültmann
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Dr. Thorsten Feldmann
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Egmar Bernhardt
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