Bauablaufstörungen in der Corona-Krise

Mit Erlass vom 23.3.2020 hat das Bundesinnenministerium Regelungen getroffen, wie durch die Corona-Pandemie auftretende baurechtliche Probleme zu behandeln sind. Dieser Erlass entfaltet zunächst nur unmittelbare Geltung für die Baustellen des Bundes. Die in dem Erlass getroffenen Anordnungen dürften aber auch darüber hinaus Auswirkungen für sämtliche Baumaßnahmen sowohl im öffentlichen als auch im privaten Bausektor haben.

Trotz der rasanten Verbreitung des Corona-Virus sollen die von dem Bund in Auftrag gegebenen Bauvorhaben zunächst weiter fortgesetzt werden. Sollte die weitere Entwicklung dies erfordern, kann der Bund durch behördliche Maßnahmen eine Stilllegung der Baustellen verfügen.

Nach Auffassung des Bundesinnenministeriums stellt die aktuelle Corona-Pandemie eine höhere Gewalt i.S.d. § 6 Abs.2 Nr.1 c) VOB/B dar. Dies hat zur Folge, dass sich die Ausführungsfristen verlängern. Entscheidend ist letztlich immer eine Einzelfallbetrachtung, weshalb das Bauunternehmen seine Leistungen tatsächlich nicht erbringen konnte.

Der Erlass des Bundesinnenministeriums führt konkrete Beispiele auf die als höhere Gewalt im Betracht kommen, sodass von einem unabwendbaren Ereignis auszugehen ist. Darlegungs- und beweisbelastet ist allerdings immer der Auftragnehmer. Höhere Gewalt soll nach dem Erlass z.B. vorliegen, wenn der Bauunternehmer die Baustellen aufgrund von Quarantäneanordnungen der Behörden nicht mehr mit ausreichend Mitarbeitern bedienen kann. Ein Fall höherer Gewalt kann auch in der Verhinderung der Projektleitung liegen. Der Bauunternehmer wird allerdings darlegen müssen, dass dies nicht durch Homeoffice aufgefangen werden konnte oder keine Vertretung zu organisieren war.

Im Interesse der Bauunternehmen soll eine sofortige Prüfung und Zahlung der Rechnungen erfolgen. In diesem Zusammenhang sei auf die Regelung des § 16 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B hingewiesen. Danach besteht die Möglichkeit, Vorauszahlungen - auch nach Vertragsabschluss – zu vereinbaren. Im Gegenzug hat der Bauunternehmer eine ausreichende Sicherheit z.B. durch Bürgschaft zu stellen.

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Heiner Hülsmann
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Dr. Thorsten Feldmann
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Kündigung und/oder Abmahnung des Arbeitnehmers bei pflichtwidrigen Verhalten und Regressansprüche

In Zeiten der Corona-Pandemie stellt sich für den Arbeitgeber möglicherweise die Frage, wie er gegenüber Arbeitnehmern reagieren soll, die Quarantänemaßnahmen oder Kontaktsperren missachten.

Die Möglichkeiten des Arbeitgebers bestehen auch hier darin, ein pflichtwidriges Verhalten eines Arbeitnehmers abzumahnen oder diesem gegenüber eine verhaltensbedingte ordentliche - gegebenenfalls auch außerordentliche fristlose - Kündigung zu erklären. Welche Maßnahme in Betracht kommt, hängt letztlich von der Art und Weise des Verhaltens des Arbeitnehmers sowie des ihm vorzuwerfenden Grades des Verschuldens ab. Entscheidend ist hierbei immer eine Einzelfallbetrachtung.

Bei Verstößen gegen Quarantäneanordnungen oder Kontaktsperren liegt wird der Arbeitgeber in der Regel zunächst mit einer Abmahnung reagieren müssen. Wenn das Verschulden des Arbeitnehmers, beispielsweise durch Teilnahmen an sogenannen "Corona-Parties", jedoch hinreichend hoch sind, kommen auch weitere Maßnahmen in Betracht. Dies gilt um so mehr, wenn der Arbeitnehmer dabei auch in Kauf nimmt, dass Dritte, beispielsweise zu Risikogruppen gehörende Arbeitnehmer geschädigt werden können.


Daneben kommen weitere Ansprüche gegen den Arbeitnehmer in Betracht:
Wenn ein Arbeitnehmer gegen die von dem Unternehmen angeordneten Schutzmaßnahmen verstößt und es hierdurch zu einer Ansteckung  anderer Mitarbeitern kommt, besteht sowohl gegenüber den angestellten Mitarbeitern als auch gegenüber dem Arbeitgeber eine Haftung. Gegenüber dem Mitarbeiter besteht lediglich eine deliktische Haftung, da kein Vertragsverhältnis besteht. Allerdings ist hierbei die Regelung des § 105 Abs. 1 SGB VII zu beachten. Danach kommt eine Haftung nur bei vorsätzlichem Handeln in Betracht. Dieser Nachweis dürfte letztendlich nur schwer zu führen sein.

Kommt es zu einer Ansteckung von Mitarbeitern, die auch zu wirtschaftlichen Schäden für das Unternehmen führen, ist eine Haftung gegenüber dem Arbeitgeber aufgrund der Regelung des §§ 105 SGB VII nicht ausgeschlossen. Diese Bestimmung ist für vermögensrechtliche Folgekosten nicht einschlägig.

Schließlich ergeben sich aus dem Arbeitsvertrag gegenseitige Rücksichtsnahmepflichten, die somit auch den Arbeitnehmer treffen und zu Informationspflichten bei Kontakten mit positiv bekannt Infizierten oder Verdachtspersonen (nach der jeweiligen Definition des Robert-Koch-Instituts) führen können.

Bei einer Ansteckung anderer Mitarbeitern kann durchaus eine Haftung des Arbeitnehmers wegen der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht gegenüber dem Arbeitgeber bestehen. Voraussetzung ist, dass ein vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten vorliegt, das zu einer Ansteckung und zu einem wirtschaftlichem Schaden geführt hat. Die Berechnung eines Schadensersatzanspruches hätte dann nach dem Grundsatz des innerbetrieblichen Schadensausgleichs zu erfolgen.

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Dr. Bernhard Bültmann
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Egmar Bernhardt
Egmar Bernhardt
 

Mietverträge in Zeiten der Corona–Epidemie

Gewerbemieter werden in den nächsten Wochen und Monate mit  erheblichen Umsatzeinbußen zu rechnen haben. Gleichzeitig laufen die Kosten und Betriebsausgaben weiter. Angesichts dessen stellt sich für die Mieter die Frage, ob sie gleichwohl ihren vertraglichen Pflichten nachkommen müssen, insbesondere zur Mietzahlung verpflichtet sind oder die Möglichkeit einer Mietminderung besteht, gegebenenfalls auch eine Vertragsanpassung verlangt werden kann.

Grundsätzlich sind Mietverträge auch in Krisenzeiten von beiden Seiten einzuhalten. Die Mietparteien sind auch angesichts einer Virus-Pandemie verpflichtet, ihre gegenseitigen vertraglichen Pflichten zu erfüllen. Die Pflicht zur Mietzahlung entfällt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Mietsache nicht zur Verfügung stellen kann. Dies kann o. O. Der Fall sein, wenn der Vermieter zum Betrieb des Mietobjektes Personal stellen muss, dass aufgrund einer Quarantäneanordnung nicht zum Einsatz kommen kann. Führen personeller Engpässe lediglich zu einer Beeinträchtigung der Nutzung des Mietobjektes, steht dem Mieter ein Mietminderungsrecht zu.

Die Nutzung des Mietobjektes kann auch durch Lieferengpässe der von dem Vermieter beauftragten Energieversorgern eingeschränkt oder unmöglich sein. Wenn der Vermieter mietvertraglich verpflichtet ist, die Lieferung von Wasser, Strom- und Heizenergie zu gewährleisten, kann ebenfalls ein Mietminderungsanspruch bestehen. In gewerblichen Mietverträgen ist allerdings oftmals die Haftung des Vermieters für den Ausfall der Energielieferung ausgeschlossen.

Was passiert aber, wenn der Vermieter das Mietobjekt zur Fügung stellt, der Mieter das Mietobjekt allerdings nicht nutzen kann, weil der Mieter das Geschäft bzw. Ladenlokal aufgrund einer ordnungsbehördlichen Verfügung schließen muss, eine Veranstaltung untersagt worden ist oder Mitarbeiter im Fall einer Quarantäneanordnung nicht im Unternehmen arbeiten können. In diesen Fällen liegt kein Mietmangel vor. Derartige ordnungsbehördliche Verfügungen beeinträchtigen zwar den Gebrauch des Mietobjektes. Nur wenn derartige Maßnahmen bereits bei Vertragsabschluss erkennbar waren oder sich abzeichneten, kann eine Mietminderung in Betracht kommen. Bei der Corona – Epidemie ist dies jedoch nicht der Fall. Generelle Verbote von Veranstaltungen oder Betriebsuntersagungen stellen keinen Mietmangel dar. Derartige Verbote haben ihren Grund in der Art des Geschäftsbetriebes, ihr ursprünglich jedoch nicht in der Art und Beschaffenheit des Mietobjektes. Grundsätzlich trägt der Vermieter das Risiko der Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes. Demgegenüber trägt der Mieter das Risiko, das Mietobjekt zu dem mietvertraglich vereinbarten Zweck nutzen zu können.

Angesichts dessen ist es fraglich, ob ein Anspruch des Mieters auf Vertragsanpassung mit dem Ziel der Mietminderung besteht. Voraussetzung ist eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage. Diese wird von der Rechtsprechung zwar bei Naturkatastrophen angenommen. Auf veränderte Umstände kann sich jedoch eine Mietpartei nur dann berufen, wenn diese Umstände entweder nach der vertraglichen oder der gesetzlichen Risikoverteilung nicht in den Risikobereich der betroffenen Partei fallen. Das Nutzungsrisiko fällt grundsätzlich in den Risikobereich des Mieters.  Dies hat der BGH ausdrücklich bestätigt.

In einem anderen Zusammenhang hat der BGH allerdings klargestellt, dass sich der Mieter in extremen Ausnahmefällen auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen kann. Dies soll in den Fällen gelten, in denen eine nicht vorhersehbare Entwicklung zu einer existenziellen Gefährdung des Mieters führen kann. Ob und inwieweit diese Rechtsprechung auch auf die aktuelle Corona-Epidemie übertragen werden kann, bleibt abzuwarten. Angesichts der dramatischen Entwicklung der Epidemie und der derzeit unabsehbaren existenziellen Folgen ist nicht auszuschließen, dass die Rechtsprechung von dem Wegfall einer Geschäftsgrundlage ausgehen wird mit der Folge, dass über die Vertragsanpassung eine Mietminderung oder auch eine Vertragsaufhebung möglich ist.

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Dr. Bernhard Bültmann
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Dr. Thorsten Feldmann
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Corona – Auswirkungen in der Baubranche

Auch in der Baubranche wird die Coronaepidemie weitreichende, derzeit noch nicht absehbare Konsequenzen haben. Es wird unweigerlich zu Bauverzögerungen und Lieferengpässen kommen. Viele Arbeitskräfte werden wegen Quarantänemaßnahmen nicht einsatzfähig sein. Darüber hinaus wird man damit rechnen müssen, dass zahlreiche Baustellen von den Ordnungsbehörden stillgelegt oder Baustellen in ausgewiesenen Sperrgebieten liegen und nicht mehr erreichbar sein werden. Wie diese Probleme rechtlich zu lösen sind, ist bislang noch nicht abschließend geklärt. Die Rechtsprechung sah sich bislang nicht mit einer derartigen Situation konfrontiert.

Das Hauptproblem dürften Störungen im Bauablauf durch epidemiebedingte Lieferengpässe darstellen. Grundsätzlich fällt die Materialbeschaffung in den Risikobereich des Auftragnehmers. Sofern es keine abweichenden vertraglichen Regelungen gibt, hat der Auftragnehmer dafür zu sorgen, dass die Materialbeschaffung fristgerecht und in ausreichendem Umfang erfolgt. Kommt der Auftragnehmer dieser Pflicht nicht nach, hat der Auftraggeber einen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Schäden, die ihm durch die Verzögerung entstanden sind. Sowohl nach den werkvertraglichen Regelungen des BGB als auch nach der VOB/B ist Voraussetzung ein Verschulden des Auftragnehmers. Im Falle höherer Gewalt trifft den Auftragnehmer allerdings kein Verschulden. Unter höherer Gewalt wird ein von außen einwirkendes, objektiv unabwendbares Ereignis verstanden. Unter diese Definitionen fallen grundsätzlich auch Epidemien, wie die aktuelle Coronaepidemie.

Voraussetzung ist allerdings, dass tatsächlich ein Lieferengpass besteht, der auf die Coronaepidemie zurückzuführen ist. Das Baumaterial muss somit tatsächlich nicht lieferbar sein. Darüber hinaus darf ein Lieferengpass nicht auf eine mangelhafte Planung des Auftragnehmers beruhen. Hat dieser nicht rechtzeitig und nicht im erforderlichen Umfang Baumaterial im Voraus bestellt, kann er sich nicht zwangsläufig auf höhere Gewalt berufen. Sollte Baumaterial noch zu einem deutlich höheren Preis beschafft werden können, läge nach bisheriger Rechtsprechung keine höhere Gewalt vor. Auch erhebliche Preissteigerungen fallen in die Risikosphäre des Auftragnehmers. Dies wird im Einzelfall zu prüfen sein.

Sofern die Parteien die VOB/B vereinbart haben führt höhere Gewalt dazu, dass Ausführungsfristen verlängert werden. Auf jeden Fall sollte der Auftragnehmer in diesem Fall eine Behinderungsanzeige vornehmen. Der Behinderungsanzeige ist besondere Sorgfalt zu widmen. Die Behinderungsanzeige muss unverzüglich und schriftlich erfolgen. Der Auftragnehmer muss konkret Grund und Auswirkungen der Verzögerung darlegen.

Auch den Auftraggeber treffen besondere Mitwirkungspflichten. Er hat das Baugrundstück ausführungsreif zur Verfügung zu stellen. Verstößt der Auftraggeber gegen diese Mitwirkungspflichten, macht er sich schadensersatzpflichtig gegenüber dem Auftragnehmer. Grundsätzlich kommt es hierbei kein Verschulden des Auftraggebers erforderlich. Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn nicht vorhersehbare und nicht beherrschbare äußere Einflüsse ursächlich sind. Die Rechsprechung hat dies insbesondere bei außergewöhnlichen Witterungseinflüssen entschieden. Daran gemessen dürfte auch die Coronaepidemie einen Schadensersatzanspruch des Auftragnehmers entfallen  zu.

Anders sieht dies bei einer finanziellen Notlage des Auftraggebers aus. Sollte diese auf höherer Gewalt beruhen, wird sich der Auftraggeber nicht darauf berufen können, dass er diesen Umstand nicht zu vertreten hat. Das Liquiditätsrisiko trägt grundsätzlich der Auftraggeber.

Für beide Vertragsparteien stellt sich zudem die Frage, ob Bauverträge aufgrund der koronare Epidemie gekündigt werden können. Eine ordentliche Kündigung ist immer zulässig mit der Folge, dass ein weitergehender Vergütungsanspruch des Auftragnehmers besteht. Darüber hinaus können beide Vertragsparteien außerordentlich kündigen, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens unzumutbar ist. Dies wird im Einzelfall zu prüfen sein. Allerdings sollten die Vertragsparteien nicht übereilt und leichtfertig eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Unter Umständen kann eine unwirksame außerordentliche Kündigung im Falle einer Umdeutung in eine freie Kündigung zur Folge haben, dass der Auftragnehmer die volle Vergütung verlangen kann. Im umgekehrten Fall besteht für den Auftraggeber die Möglichkeit, einer außerordentlichen Kündigung. Besondere Bedeutung dürfte die Kündigungsmöglichkeit nach § 6 Abs VII VOB/B erlangen. Danach besteht für beide Vertragsparteien eine Kündigungsmöglichkeit, wenn die Unterbrechung der Bauausführung länger als drei Monate dauert.

Unter Umständen könnte auch ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen mit der Folge der Vertragsanpassung oder eines Rücktrittsrechts. Für Kriege und grundlegende Änderung der politischen, wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse ist dies durchaus anerkannt. Ob dies auch für Epidemien gilt, wird die Rechtsprechung zu klären haben.

Zukünftig sollten entsprechende Klauseln hinsichtlich höherer Gewalt bzw. außergewöhnliche Ereignisse in Bauverträgen aufgenommen werden. In Zukunft wird man die sich aktuell abzeichnenden Auswirkungen der koronare Epidemie nicht mehr als höhere Gewalt einschätzen können. Ohne vertragliche Regelungen wird sich der Auftragnehmer zukünftig aller Voraussicht nach nicht mehr auf unvorhersehbare Umstände berufen können. Insoweit besteht aus Sicht des Bauunternehmers - auch des Subunternehmers – Handlungsbedarf.

Ihr(e) Ansprechpartner

Heiner Hülsmann
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Dr. Thorsten Feldmann
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