Rechtmäßigkeit coronabedingter Betriebsschließungen

Die Corona–Pandemie führt bundesweit zur Schließung von Einzelhandelsbetrieben. Dies hat gravierende wirtschaftliche Auswirkungen für viele Betriebsinhaber. Für etliche Einzelhandelsbetriebe wird dies existenzielle Folgen haben, möglicherweise auch die Insolvenz bedeuten.

Gestützt werden diese Maßnahmen auf das Infektionsschutzgesetz (IfSG) i.V.m der von der Landesregierung erlassenen Coronaschutzverordnung (CoronaSchVO). Nach § 32 IfSG können die Landesregierungen Rechtsverordnungen erlassen hinsichtlich der in den §§ 28-31 IfSG für die Bekämpfung infektiöser Krankheiten vorgesehenen Schutzmaßnahmen. § 28 I IfSG ermöglicht kranke und infektiöse Personen zu isolieren und unter Quarantäne zu stellen sowie Gemeinschaftseinrichtungen zu schließen. Schon dem Wortlaut nach ist fraglich, ob hiervon Einzelhandelsbetriebe erfasst werden. Des Weiteren sieht § 28 I IfSG vor, dass zur Verhinderung der Verbreitung infektiöser Krankheiten in bestimmte Grundrechte eingegriffen werden kann. Diese Grundrechte sind abschließend aufgeführt. Das Grundrecht auf Berufsfreiheit (Art. 12 GG) sowie das Grundrecht auf Eigentum (Art. 14 GG) finden allerdings keine Erwähnung.

Schon vor diesem Hintergrund bestehen Zweifel an der Verfassungsmäßigkeit der CoronaSchVO - jedenfalls soweit danach Einzelhandelsbetriebe geschlossen werden können. Unabhängig davon bestehen verfassungsrechtliche Bedenken auch im Hinblick auf eine Verletzung des Gleichheitsgrundsatzes. Es ist letztlich nicht nachvollziehbar und mit dem Grundsatz der Gleichbehandlung nicht vereinbar, Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von mehr als 800 m² zu schließen. Jedenfalls überzeugt die diese Entscheidung stützende Argumentation nicht. Bislang liegen keine gesicherten Erkenntnisse vor, dass von größeren Verkaufsflächen eine höhere Anziehungskraft auf Kunden ausgehen und dadurch mehr Menschen in die Innenstädte gelockt werden. Unter der allein maßgeblichen infektionsschutzrechtlichen Sicht kann nicht die Größe der Verkaufsfläche entscheidend sein. Entscheidend ist darauf abzustellen, ob – ungeachtet der Größe der Verkaufsfläche – ein ausreichendes Hygiene – und Sicherheitskonzept vorliegt. Mittlerweile teilen auch verschiedene Verwaltungsgerichte diese verfassungsrechtlichen Zweifel. Aktuell haben sowohl das Verwaltungsgericht Hamburg als auch der Verwaltungsgerichtshof Bayern die entsprechenden infektionsschutzrechtlichen Bestimmungen für verfassungsrechtlich angesehen und die 800 m² – Grenze gekippt.

Die Coronaschutzverordnungen der Länder gelten zunächst nur bis zum 4.5.2020. Sollte die 800 m² Grenze beibehalten werden, sollten die hiervon betroffenen Einzelhandelsbetriebe gerichtliche Schritte erwägen.

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Dr. Thorsten Feldmann
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Kündigung von Mietverträgen in der Coronakrise

Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist. Ein Recht zur fristlosen Kündigung besteht auch, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Tage erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Diese Kündigungsmöglichkeit ist aufgrund der Corona–Pandemie eingeschränkt. Leistet der Mieter in dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020  trotz Fälligkeit seine Miete nicht, ist der Vermieter nicht berechtigt, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Nichtzahlung der Miete auf den Auswirkungen der Corona–Pandemie beruht. Dies betrifft sowohl Wohn– als auch Gewerberaummietverträge sowie Pachtverhältnisse. Eine zu Lasten des Mieters abweichende vertragliche Regelung ist unzulässig.

Dies hat allerdings nicht zur Folge, dass der Mieter während dieser Zeit von seiner Mietzahlungspflicht grundsätzlich befreit ist. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete bleibt weiterhin bestehen. Die Kündigungsbeschränkung endet mit dem 30.9.2022. Zahlungsrückstände, die in dem Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 entstanden sind und nicht bis zum 30.6.2022 ausgeglichen sind, berechtigen den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Allerdings haben Mieter ab dem 30.6.2020 für zwei Jahre Zeit, einen zur Kündigung berechtigenden Mietrückstand auszugleichen.

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Dr. Thorsten Feldmann
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Bauablaufstörungen in der Corona-Krise

Mit Erlass vom 23.3.2020 hat das Bundesinnenministerium Regelungen getroffen, wie durch die Corona-Pandemie auftretende baurechtliche Probleme zu behandeln sind. Dieser Erlass entfaltet zunächst nur unmittelbare Geltung für die Baustellen des Bundes. Die in dem Erlass getroffenen Anordnungen dürften aber auch darüber hinaus Auswirkungen für sämtliche Baumaßnahmen sowohl im öffentlichen als auch im privaten Bausektor haben.

Trotz der rasanten Verbreitung des Corona-Virus sollen die von dem Bund in Auftrag gegebenen Bauvorhaben zunächst weiter fortgesetzt werden. Sollte die weitere Entwicklung dies erfordern, kann der Bund durch behördliche Maßnahmen eine Stilllegung der Baustellen verfügen.

Nach Auffassung des Bundesinnenministeriums stellt die aktuelle Corona-Pandemie eine höhere Gewalt i.S.d. § 6 Abs.2 Nr.1 c) VOB/B dar. Dies hat zur Folge, dass sich die Ausführungsfristen verlängern. Entscheidend ist letztlich immer eine Einzelfallbetrachtung, weshalb das Bauunternehmen seine Leistungen tatsächlich nicht erbringen konnte.

Der Erlass des Bundesinnenministeriums führt konkrete Beispiele auf die als höhere Gewalt im Betracht kommen, sodass von einem unabwendbaren Ereignis auszugehen ist. Darlegungs- und beweisbelastet ist allerdings immer der Auftragnehmer. Höhere Gewalt soll nach dem Erlass z.B. vorliegen, wenn der Bauunternehmer die Baustellen aufgrund von Quarantäneanordnungen der Behörden nicht mehr mit ausreichend Mitarbeitern bedienen kann. Ein Fall höherer Gewalt kann auch in der Verhinderung der Projektleitung liegen. Der Bauunternehmer wird allerdings darlegen müssen, dass dies nicht durch Homeoffice aufgefangen werden konnte oder keine Vertretung zu organisieren war.

Im Interesse der Bauunternehmen soll eine sofortige Prüfung und Zahlung der Rechnungen erfolgen. In diesem Zusammenhang sei auf die Regelung des § 16 Abs. 2 Nr. 1 VOB/B hingewiesen. Danach besteht die Möglichkeit, Vorauszahlungen - auch nach Vertragsabschluss – zu vereinbaren. Im Gegenzug hat der Bauunternehmer eine ausreichende Sicherheit z.B. durch Bürgschaft zu stellen.

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Heiner Hülsmann
Heiner Hülsmann
Dr. Thorsten Feldmann
Dr. Thorsten Feldmann
 

Kündigung und/oder Abmahnung des Arbeitnehmers bei pflichtwidrigen Verhalten und Regressansprüche

In Zeiten der Corona-Pandemie stellt sich für den Arbeitgeber möglicherweise die Frage, wie er gegenüber Arbeitnehmern reagieren soll, die Quarantänemaßnahmen oder Kontaktsperren missachten.

Die Möglichkeiten des Arbeitgebers bestehen auch hier darin, ein pflichtwidriges Verhalten eines Arbeitnehmers abzumahnen oder diesem gegenüber eine verhaltensbedingte ordentliche - gegebenenfalls auch außerordentliche fristlose - Kündigung zu erklären. Welche Maßnahme in Betracht kommt, hängt letztlich von der Art und Weise des Verhaltens des Arbeitnehmers sowie des ihm vorzuwerfenden Grades des Verschuldens ab. Entscheidend ist hierbei immer eine Einzelfallbetrachtung.

Bei Verstößen gegen Quarantäneanordnungen oder Kontaktsperren liegt wird der Arbeitgeber in der Regel zunächst mit einer Abmahnung reagieren müssen. Wenn das Verschulden des Arbeitnehmers, beispielsweise durch Teilnahmen an sogenannen "Corona-Parties", jedoch hinreichend hoch sind, kommen auch weitere Maßnahmen in Betracht. Dies gilt um so mehr, wenn der Arbeitnehmer dabei auch in Kauf nimmt, dass Dritte, beispielsweise zu Risikogruppen gehörende Arbeitnehmer geschädigt werden können.


Daneben kommen weitere Ansprüche gegen den Arbeitnehmer in Betracht:
Wenn ein Arbeitnehmer gegen die von dem Unternehmen angeordneten Schutzmaßnahmen verstößt und es hierdurch zu einer Ansteckung  anderer Mitarbeitern kommt, besteht sowohl gegenüber den angestellten Mitarbeitern als auch gegenüber dem Arbeitgeber eine Haftung. Gegenüber dem Mitarbeiter besteht lediglich eine deliktische Haftung, da kein Vertragsverhältnis besteht. Allerdings ist hierbei die Regelung des § 105 Abs. 1 SGB VII zu beachten. Danach kommt eine Haftung nur bei vorsätzlichem Handeln in Betracht. Dieser Nachweis dürfte letztendlich nur schwer zu führen sein.

Kommt es zu einer Ansteckung von Mitarbeitern, die auch zu wirtschaftlichen Schäden für das Unternehmen führen, ist eine Haftung gegenüber dem Arbeitgeber aufgrund der Regelung des §§ 105 SGB VII nicht ausgeschlossen. Diese Bestimmung ist für vermögensrechtliche Folgekosten nicht einschlägig.

Schließlich ergeben sich aus dem Arbeitsvertrag gegenseitige Rücksichtsnahmepflichten, die somit auch den Arbeitnehmer treffen und zu Informationspflichten bei Kontakten mit positiv bekannt Infizierten oder Verdachtspersonen (nach der jeweiligen Definition des Robert-Koch-Instituts) führen können.

Bei einer Ansteckung anderer Mitarbeitern kann durchaus eine Haftung des Arbeitnehmers wegen der Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht gegenüber dem Arbeitgeber bestehen. Voraussetzung ist, dass ein vorsätzliches oder fahrlässiges Verhalten vorliegt, das zu einer Ansteckung und zu einem wirtschaftlichem Schaden geführt hat. Die Berechnung eines Schadensersatzanspruches hätte dann nach dem Grundsatz des innerbetrieblichen Schadensausgleichs zu erfolgen.

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Dr. Bernhard Bültmann
Dr. Bernhard Bültmann
Egmar Bernhardt
Egmar Bernhardt
 

Mietverträge in Zeiten der Corona-Epidemie

Gewerbemieter werden aufgrund der behördlichen Maßnahmen, die eine Reduzierung der Sozialkontakte bezwecken, mit erheblichen Umsatzeinbußen zu rechnen haben. Gleichzeitig laufen jedoch die Kosten und Betriebsausgaben weiter. Ohne Umsatzerlöse werden die von den behördlichen Maßnahmen betroffenen Betriebe die Liquiditätsschwierigkeiten bekommen. Sie sind zwangsläufig gezwungen, Fixkosten zu minimieren. Angesichts dessen stellt sich die Frage, ob sie verpflichtet sind, trotz Ladenschließung die Miete weiterhin zu zahlen.

1. Vertragliche Regelungen

Unter Umständen enthält der Mietvertrag eine SOG. „Force–Majeure–Klausel“. Hierbei handelt es sich um spezielle Vertragsklauseln, die die gesetzliche Risikoverteilung im Falle höherer Gewalt abwandeln und vertraglich regeln. Entscheidend ist, dass Epidemien, Pandemie, Seuchen oder behördliche Quarantäneanordnungen mietvertraglich ausdrücklich als höhere Gewalt geregelt sind. Sowohl die Weltgesundheitsorganisation (WHO) als auch das Robert-Koch-Institut (RKI) haben den Ausbruch des Corona–Virus als Pandemie eingestuft. Die Corona – Pandemie dürfte somit als höhere Gewalt im Sinne der vertraglichen Regelung anzusehen sein.

Sind derartige Fälle nicht ausdrücklich in einer Force–Majeure–Klausel als höhere Gewalt bezeichnet, dürfte die derzeitige Corona – Pandemie gleichwohl als höhere Gewalt im Sinne der vertraglichen Regelung anzusehen sein. Aufgrund der Aktualität ist dies rechtlich bislang noch nicht abschließend geklärt.

Unter Umständen enthalten Mietverträge Klausel, die konkret auf behördliche Betriebsschließungen Bezug nehmen. Ob derartige Klauseln auch den Fall einer Pandemie erfasst, ist Auslegungssache und für den konkreten Einzelfall zu beurteilen.

Handelt es sich bei diesen Klauseln um individualvertragliche Regelungen, dürften diese wirksam sein. Insoweit gilt im Gewerbemietrecht der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Handelt es sich um allgemeine Geschäftsbedingungen, unterliegen derartige Klauseln gegebenenfalls eine AGB - rechtlichen Kontrolle. Entscheidender Gesichtspunkt ist hierbei, ob der Vertragspartner durch eine derartige Klausel unangemessen benachteiligt wird. Maßgeblich ist insoweit die konkrete vertragliche Gestaltung. Klauseln, wonach der Mieter bei einer Betriebsschließung wegen höherer Gewalt keine Miete zu zahlen hat, dürfte unwirksam sein, da dies gegen den Grundgedanken der gesetzlichen Regelung verstößt.

2. Gesetzliche Regelung

Es gibt keine gesetzlichen Sonderregelungen für die Mietzahlungspflicht im Falle einer Pandemie. Auch das Infektionsschutzgesetz enthält keine ausdrücklichen Regelungen. Grundsätzlich sind Mietverträge von beiden Vertragsparteien einzuhalten. Eine Mietminderung kommt nur Betracht, wenn auch ein Mangel der Mietsache vorliegt. Behördlich angeordnete Betriebsuntersagungen stellen jedoch in der Regel keine objektbezogenen Gebrauchsbeschränkungen dar, für die der Vermieter verantwortlich ist. Nach der Rechtsprechung trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko. Solange der Vermieter die Mieträumlichkeiten zur Fügung stellt besteht nach den gesetzlichen Regelungen des Mietrechtes kein Minderungsanspruch.

Zu diskutieren wäre allerdings, ob eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegt. Dies würde zu einem Anspruch auf Vertragsanpassung oder gegebenenfalls auch zu einer Vertragsaufhebung führen. Voraussetzung ist eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage. Die Störung der Geschäftsgrundlage darf jedoch nicht in den alleinigen Risikobereich der Vertragspartei liegen, die sich auf die Störung der Geschäftsgrundlage beruft. Sowohl die WHO als auch das RKI haben das Corona – Virus als Pandemie eingestuft. Dies führt derzeit zu weitreichenden Einschränkungen des gesamten öffentlichen Lebens. Angesichts der dramatischen Entwicklung der Pandemie und der derzeit unabsehbaren existenziellen Folgen für viele Gewerbetreibende ist nicht auszuschließen, dass die Rechtsprechung von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage ausgehen wird.

Die Vertragsanpassung dürfte zu einem Anspruch auf Mietminderung führen. Hierbei sind die jeweiligen Interessen des Vermieters sowie des Mieters zu berücksichtigen. Ebenso muss die grundsätzliche Risikoverteilung Berücksichtigung finden. Ein Anspruch auf Mietanpassung wird somit nicht zum vollständigen Wegfall der Mietzahlungspflicht führen. Interessengerecht könnte u. U. Eine Mietminderung von max. 50 % sein. Letztlich wird es auf eine Einzelfall Betrachtung ankommen. Entscheidend könnte hierbei auch sein, in welchem Umfang der gewerbliche Mieter staatliche Hilfen erhält.

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Dr. Bernhard Bültmann
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Dr. Thorsten Feldmann
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Egmar Bernhardt
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Corona – Auswirkungen in der Baubranche

Auch in der Baubranche wird die Coronaepidemie weitreichende, derzeit noch nicht absehbare Konsequenzen haben. Es wird unweigerlich zu Bauverzögerungen und Lieferengpässen kommen. Viele Arbeitskräfte werden wegen Quarantänemaßnahmen nicht einsatzfähig sein. Darüber hinaus wird man damit rechnen müssen, dass zahlreiche Baustellen von den Ordnungsbehörden stillgelegt oder Baustellen in ausgewiesenen Sperrgebieten liegen und nicht mehr erreichbar sein werden. Wie diese Probleme rechtlich zu lösen sind, ist bislang noch nicht abschließend geklärt. Die Rechtsprechung sah sich bislang nicht mit einer derartigen Situation konfrontiert.

Das Hauptproblem dürften Störungen im Bauablauf durch epidemiebedingte Lieferengpässe darstellen. Grundsätzlich fällt die Materialbeschaffung in den Risikobereich des Auftragnehmers. Sofern es keine abweichenden vertraglichen Regelungen gibt, hat der Auftragnehmer dafür zu sorgen, dass die Materialbeschaffung fristgerecht und in ausreichendem Umfang erfolgt. Kommt der Auftragnehmer dieser Pflicht nicht nach, hat der Auftraggeber einen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Schäden, die ihm durch die Verzögerung entstanden sind. Sowohl nach den werkvertraglichen Regelungen des BGB als auch nach der VOB/B ist Voraussetzung ein Verschulden des Auftragnehmers. Im Falle höherer Gewalt trifft den Auftragnehmer allerdings kein Verschulden. Unter höherer Gewalt wird ein von außen einwirkendes, objektiv unabwendbares Ereignis verstanden. Unter diese Definitionen fallen grundsätzlich auch Epidemien, wie die aktuelle Coronaepidemie.

Voraussetzung ist allerdings, dass tatsächlich ein Lieferengpass besteht, der auf die Coronaepidemie zurückzuführen ist. Das Baumaterial muss somit tatsächlich nicht lieferbar sein. Darüber hinaus darf ein Lieferengpass nicht auf eine mangelhafte Planung des Auftragnehmers beruhen. Hat dieser nicht rechtzeitig und nicht im erforderlichen Umfang Baumaterial im Voraus bestellt, kann er sich nicht zwangsläufig auf höhere Gewalt berufen. Sollte Baumaterial noch zu einem deutlich höheren Preis beschafft werden können, läge nach bisheriger Rechtsprechung keine höhere Gewalt vor. Auch erhebliche Preissteigerungen fallen in die Risikosphäre des Auftragnehmers. Dies wird im Einzelfall zu prüfen sein.

Sofern die Parteien die VOB/B vereinbart haben führt höhere Gewalt dazu, dass Ausführungsfristen verlängert werden. Auf jeden Fall sollte der Auftragnehmer in diesem Fall eine Behinderungsanzeige vornehmen. Der Behinderungsanzeige ist besondere Sorgfalt zu widmen. Die Behinderungsanzeige muss unverzüglich und schriftlich erfolgen. Der Auftragnehmer muss konkret Grund und Auswirkungen der Verzögerung darlegen.

Auch den Auftraggeber treffen besondere Mitwirkungspflichten. Er hat das Baugrundstück ausführungsreif zur Verfügung zu stellen. Verstößt der Auftraggeber gegen diese Mitwirkungspflichten, macht er sich schadensersatzpflichtig gegenüber dem Auftragnehmer. Grundsätzlich kommt es hierbei kein Verschulden des Auftraggebers erforderlich. Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn nicht vorhersehbare und nicht beherrschbare äußere Einflüsse ursächlich sind. Die Rechsprechung hat dies insbesondere bei außergewöhnlichen Witterungseinflüssen entschieden. Daran gemessen dürfte auch die Coronaepidemie einen Schadensersatzanspruch des Auftragnehmers entfallen  zu.

Anders sieht dies bei einer finanziellen Notlage des Auftraggebers aus. Sollte diese auf höherer Gewalt beruhen, wird sich der Auftraggeber nicht darauf berufen können, dass er diesen Umstand nicht zu vertreten hat. Das Liquiditätsrisiko trägt grundsätzlich der Auftraggeber.

Für beide Vertragsparteien stellt sich zudem die Frage, ob Bauverträge aufgrund der koronare Epidemie gekündigt werden können. Eine ordentliche Kündigung ist immer zulässig mit der Folge, dass ein weitergehender Vergütungsanspruch des Auftragnehmers besteht. Darüber hinaus können beide Vertragsparteien außerordentlich kündigen, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens unzumutbar ist. Dies wird im Einzelfall zu prüfen sein. Allerdings sollten die Vertragsparteien nicht übereilt und leichtfertig eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Unter Umständen kann eine unwirksame außerordentliche Kündigung im Falle einer Umdeutung in eine freie Kündigung zur Folge haben, dass der Auftragnehmer die volle Vergütung verlangen kann. Im umgekehrten Fall besteht für den Auftraggeber die Möglichkeit, einer außerordentlichen Kündigung. Besondere Bedeutung dürfte die Kündigungsmöglichkeit nach § 6 Abs VII VOB/B erlangen. Danach besteht für beide Vertragsparteien eine Kündigungsmöglichkeit, wenn die Unterbrechung der Bauausführung länger als drei Monate dauert.

Unter Umständen könnte auch ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen mit der Folge der Vertragsanpassung oder eines Rücktrittsrechts. Für Kriege und grundlegende Änderung der politischen, wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse ist dies durchaus anerkannt. Ob dies auch für Epidemien gilt, wird die Rechtsprechung zu klären haben.

Zukünftig sollten entsprechende Klauseln hinsichtlich höherer Gewalt bzw. außergewöhnliche Ereignisse in Bauverträgen aufgenommen werden. In Zukunft wird man die sich aktuell abzeichnenden Auswirkungen der koronare Epidemie nicht mehr als höhere Gewalt einschätzen können. Ohne vertragliche Regelungen wird sich der Auftragnehmer zukünftig aller Voraussicht nach nicht mehr auf unvorhersehbare Umstände berufen können. Insoweit besteht aus Sicht des Bauunternehmers - auch des Subunternehmers – Handlungsbedarf.

Ihr(e) Ansprechpartner

Heiner Hülsmann
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Dr. Thorsten Feldmann
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