Wegfall der Geschäftsgrundlage infolge staatlicher Corona Schutzmaßnahmen

Der Gesetzgeber hat in Rekordzeit mit Wirkung zum 1.1.2021 eine gesetzliche Neuregelung verabschiedet, die nunmehr klarstellen soll, dass erhebliche Nutzungsbeschränkungen des Mieters aufgrund von Corona –Schutzmaßnahmen eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage darstellen kann. Geregelt hat der Gesetzgeber dies in dem neuen Art. 240 § 7 EGBGB.

Art. 240 § 7 EGBGB enthält eine Vermutungsregelung, dass es sich bei eine erheblicher Nutzungseinschränkung des Mietgebrauchs infolge von Coronaschutzmaßnahmen um einen Umstand i.S.d. § 313 I BGB handelt, der zur Grundlage des Mietvertrages geworden ist und sich nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert hat. Hierbei sind allerdings folgende Aspekte zu beachten:

  1. Es handelt sich um eine widerlegliche Vermutungsregelung. Der Vermieter hat somit die Möglichkeit, den Gegenbeweis zu erbringen, dass zum einen eine pandemische Entwicklung in dem konkreten Einzelfall nicht Gegenstand der Geschäftsgrundlage war. Zum steht dem Vermieter der Nachweis offen, dass die Nutzungsbeschränkungen des Mieters keine schwerwiegenden Auswirkungen im Rahmen des vertraglichen Äquivalenzsystems haben.
  2. Die Regelung des Art. 240 § 7EGBGB gilt nur für gewerbliche Mietverhältnisse. Die Vorschrift findet keine Anwendung bei Wohnraummietverträgen.
  3. Die Vermutungsregelung greift bei der, der nur bei staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona – Pandemie. Hierbei handelt es sich um Verordnungen, Allgemeinverfügungen oder konkret gedanklich individuelle Verfügungen. In erster Linie werden Betriebsschließungen in Betracht kommen. Die Vermutungsregelung gilt somit nicht für Umsatzeinbußen, die nicht auf staatliche Eingriffsmaßnahmen zurückzuführen sind sondern darauf beruhen, dass Kunden ausbleiben.
  4. Die Vermutungsregelung betrifft auch nur das reale Merkmal des § 313 I BGB, nämlich die schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage. Die weiteren Merkmale des § 313 I BGB werden hingegen von der Vermutungsregelung nicht erfasst. Das normative Element, ob dem Mieter die Situation zumutbar ist, wird hingegen nicht vermutet. Dies hat der Mieter auch zukünftig darzulegen. Hierzu ist es nicht ausreichend lediglich Umsatzeinbußen darzulegen. Zu berücksichtigen sind auch sämtliche Kompensationsleistungen – öffentliche sowie sonstige Zuschüsse von dritter Seite, ersparte Aufwendungen durch Kurzarbeit, Wegfall verbrauchsabhängiger Betriebskosten sowie ersparte Wareneinkäufe.

Ob diese gesetzliche Regelung letztlich für mehr Rechtssicherheit oder Klarheit sorgt, mag man sicherlich kontrovers diskutieren. Jedenfalls hat die Rechtsprechung auch schon vor der gesetzlichen Neuregelung Betriebsschließungen wegen der Corona-Pandemie durchaus als Störung der Geschäftsgrundlage angesehen. Letztlich bedarf es einer umfassenden Einzelabwägung, ob und inwieweit Mietminderungen oder sogar Vertragsaufhebungen beansprucht werden können.

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Dr. Thorsten Feldmann
Dr. Thorsten Feldmann