Entscheidungen und Entwicklungen im Bau- und Architektenrecht

Umsatzsteuersenkung – Auswirkung auf Bauverträge

Mit dem "Zweiten Corona–Steuerhilfegesetz" sind für den Zeitraum vom 1.7.2020 - 31.12.2020 der Umsatzsteuersatz  von 19 % auf 16 % sowie der ermäßigte Steuersatz von 7 % auf 5 % reduziert worden. Dies hat zwangsläufig auch Auswirkungen auf Bauverträge.

Die Umsatzsteuerschuld entsteht bei Bauleistungen in dem Zeitraum, in dem die Bauleistungen erbracht worden sind (sog. Leistungsprinzip). Entscheidend ist somit nicht der Zeitpunkt der Rechnungserstellung. Maßgeblich ist vielmehr der zum Zeitpunkt der Leistungserbringung geltende Steuersatz. Bei Teilleistungen ist allerdings folgendes zu berücksichtigen:

Werden nach dem 30.6.2020 und vor dem 1.1.2021 Teilleistungen erbracht und in diesem Zeitraum die Schlussrechnung erstellt, ist der reduzierte Umsatzsteuersatz in Rechnung zu stellen. Werden in diesem Zeitraum Teilleistungen erbracht, die Schlussrechnung allerdings erst nach dem 31.12.2020 erstellt, ist in der Schlussrechnung der dann ab dem 1.1.2021 geltende Umsatzsteuersatz zu berechnen. Bei den erst nach dem 31.12.2020 fertig gestellten Bauleistungen entfällt somit der Steuervorteil wieder im vollen Umfang.

Ihr(e) Ansprechpartner

Heiner Hülsmann
Heiner Hülsmann
Dr. Thorsten Feldmann
Dr. Thorsten Feldmann
 

Fehlerhafte Kostenermittlung des Architekten

Der Architekt hat grundsätzlich die wirtschaftlichen Verhältnisse und Belange des Bauherren zu beachten. Insbesondere hat er den Bauherrn über die voraussichtlich entstehenden  Baukosten zutreffend und korrekt zu beraten. Bereits zu Beginn der Planungstätigkeit hat der Architekt die Verpflichtung, die wirtschaftliche Situation des Bauherren abzuklären und den finanziellen Rahmen für das geplante Bauvorhaben zu ermitteln und  abzustecken. Der Abklärung der wirtschaftlichen Situation des Bauherrn sollte der Architekt große Sorgfalt widmen. Bei einer von dem Architekten zu vertretenden fehlerhaften Kostenermittlung, die die Grundlage für die Investitionsentscheidung des Bauherrn darstellt, kann für den Architekten haftungsrechtliche Folgen haben. Gleiches gilt, wenn der Architekt dem Bauherren nicht oder unzureichend über Kostensteigerungen während der Bauphase informiert.

Nach einer aktuellen Entscheidung des OLG Hamm kommt es letztlich nicht darauf an, ob ein Kostenrahmen vereinbart worden ist oder die Parteien hinsichtlich eines Kostenrahmens gar keine Vereinbarung getroffen haben, wenn feststeht, dass die Kostenschätzung des Architekten in jedem Fall fehlerhaft ist.

Ihr(e) Ansprechpartner

Heiner Hülsmann
Heiner Hülsmann
Dr. Thorsten Feldmann
Dr. Thorsten Feldmann
 

Hat ein Architekt die Lage von Versorgungsleitungen zu klären?

Diese Frage hat das OLG Frankfurt in einer aktuellen Entscheidung entschieden. Nach Auffassung des OLG Frankfurt gehört es zu den Aufgaben eines Architekten sich vor Baubeginn zu vergewissern, wo auf dem Baugrundstück Versorgungs– und Telekommunikationsleitungen verlegt worden sind. Dies gilt jedenfalls dann, wenn in dem Architektenvertrag die Leistungsphasen 1 – 4 der HOAI beauftragt worden sind.

Hat allerdings der Bauherr in der Vergangenheit der Verlegung von Versorgungsleitungen auf seinem Grundstück zugestimmt, kann ihn allerdings ein Mitverschulden treffen, wenn er seinerzeit die Lage der Versorgungsleitungen nicht festgehalten und dokumentiert hat. Er ist in jedem Fall gehalten, den Architekten auf entsprechende Versorgungsleitungen hinzuweisen und ihn darüber zu informieren.

Ihr(e) Ansprechpartner

Heiner Hülsmann
Heiner Hülsmann
Dr. Thorsten Feldmann
Dr. Thorsten Feldmann
 

Keine Berechnung des Minderungsbetrages auf der Grundlage der fiktiven Mängelbeseitigungskosten

Liegen Baumängel vor kann der Bauherr verschiedene Mängelrechte geltend machen. Unter anderem steht ihm ein Minderungsrecht zu. Der Minderungsanspruch kann allerdings nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnet werden. Die Minderung ist vielmehr nach dem Wertverhältnis zwischen dem Werk im mangelfreien Zustand und dem Werk in mangelhaften Zustand zu berechnen. Dieser Wert entspricht in der Regel nicht dem tatsächlichen Aufwendungen, die für die Mängelbeseitigung entstehen.

Bislang hatte der BGH die Berechnung der Minderung durch den Abzug fiktiver Mängelbeseitigenkosten vorgenommen. An dieser Rechtsprechung hält der BGH nicht mehr fest. Maßstab ist vielmehr die durch den Mangel des Bauwerkes erfolgte Störung des Äquivalenzverhältnisses. Der Minderungsbetrag ist aufgrund einer Schätzung vorzunehmen, die sich an der Vergütung als Maximalwert orientiert. In der Regel wird dies durch ein Sachverständigengutachten zu ermitteln sein. Das OLG Frankfurt hat in einer aktuellen Entscheidung die Minderung durch einen prozentualen Abschlag i.H.v. 6 % – 10 % auf den Erwerbspreis bzw. die Vergütung vorgenommen.

Ihr(e) Ansprechpartner

Heiner Hülsmann
Heiner Hülsmann
Dr. Thorsten Feldmann
Dr. Thorsten Feldmann
 

Fälligkeitsregelungen in Bauträgerverträgen

Bauträgerunternehmen sollten sich strikt an die Fälligkeitsregelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) halten und nicht hiervon in ihren Bauträgerverträgen abweichen. Die obergerichtliche Rechtsprechung sieht eine von § 3 II MaBV abweichende Fälligkeitsregelung in Bauträgerverträgen als nichtig an (§ 134 BGB). Weicht eine im Bauträgervertrag vorgesehene Fälligkeitsregelung von der in § 3 II MaBV geregelten Zahlungsweise zu Ungunsten des Erwerbers ab, ist die gesamte im Bauträgervertrag vereinbarte Ratenzahlungsregelung unwirksam. Dies hat zur Folge, dass die gesetzliche Regelung des §§ 641 BGB zum Tragen kommt. Danach ist die Gesamtvergütung erst nach Abnahme zu zahlen. Die Abnahme setzt hierbei  die Besitzübergabe an den Erwerber voraus.

Ihr(e) Ansprechpartner

Heiner Hülsmann
Heiner Hülsmann
Dr. Thorsten Feldmann
Dr. Thorsten Feldmann
 

Sowiesokosten im Rahmen der Mängelbeseitigung

Macht der Bauherr im Rahmen der Mängelbeseitigung von seinem Recht auf Selbstvorname Gebrauch, hat der den Mangel zu vertretende Bauunternehmer grundsätzlich die für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten bzw. Aufwendungen zu tragen (§§ 637,281 BGB). Der Bauunternehmer hat allerdings grundsätzlich nicht die sog. Sowiesokosten zutragen. Hierbei handelt es sich um Kosten, die bei ordnungsgemäßer Bauausführung von vornherein angefallen und zu höheren Baukosten geführt hätten.

Bei vertragsgerechtem Verhalten hätte der Bauunternehmer sofort auf Bedenken hinsichtlich der Bauausführung hinweisen müssen. In diesem Fall hätte der Bauherr durch eine entsprechende Änderungsanordnung (§ 1 III VOB/B, § 1 IV VOB/B) oder im Falle eines BGB – Bauvertrages eine Anpassung des Vertrages veranlassen müssen. Die daraus resultierenden Mehrkosten hätte der Bauherr zu tragen.

Anders sieht dies  bei einem Global – Pauschalpreisvertrag aus. Hat der Bauunternehmer einen bestimmten Erfolg zu einem fest vereinbarten Preis versprochen, hat der Bauherr die im Rahmen einer fachgerechten Mängelbeseitigung anfallenden Zusatzkosten nicht zu tragen. Der Bauunternehmer schuldet bei einem Global – Pauschalpreisvertrag die vertraglich vereinbarte Bauleistung zu dem vereinbarten Preis mangelfrei zu erbringen. Insoweit trifft ihn eine Erfolgshaftung. Das vertraglich geschuldete Bausoll ist somit im Einzelfall immer konkret zu ermitteln. Unabhängig davon kommt ein Ausgleich von Sowiesokosten generell nicht in Betracht, wenn es lediglich um den Ausgleich von Mangelfolgeschäden geht, die bei einer von vornherein ordnungsgemäßen Ausführung, die höhere Kosten zur Folge gehabt hätte, nicht entstanden wären.

Ihr(e) Ansprechpartner

Heiner Hülsmann
Heiner Hülsmann
Dr. Thorsten Feldmann
Dr. Thorsten Feldmann
 

Abwägungserheblichkeit von Kinderlärm im Rahmen der Bauleitplanung

Bei der Aufstellung von Bebauungsplänen sind die öffentlichen und privaten Belange sachgerecht abzuwägen. Abwägungsdefizite können zur Unwirksamkeit eines Bebauungsplanes führen. Es muss sich allerdings um ein mehr als nur geringfügig schutzwürdiges Interesse handeln.

Die Planung von Kindergärten und Kindertagesstätten lösen bei unmittelbar betroffenen Nachbarn durchaus sehr unterschiedliche Emotionen aus. Der Gesetzgeber hat im Rahmen der Änderung immissionsschutzrechtlicher Bestimmungen des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) bereits 2016 klargestellt, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädlichen Umweltimmissionen darstellen. Dies ist nun in § 22 I a BImSchG ausdrücklich geregelt.

Aktuell hat allerdings das Niedersächsische OVG entschieden, dass bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes der von Kindertagesstätten ausgehende Lärm durchaus abwägungserheblich ist. Dem steht nach Auffassung des OVG auch nicht § 22 I a BImSchG entgegen. Diese Bestimmung ändert nichts an der Abwägungserheblichkeit der von Kindertagesstätten ausgehenden Immissionen. Insofern sind im Einzelfall das Zusammenwirken der unterschiedlichen Immissionen zu bewerten. § 22 I a BImSchG stellt lediglich klar, dass die von Kindertagesstätten ausgehenden Lärmimmissionen im Regelfall keine schädlichen Umwelteinwirkungen darstellen. Daraus folgt jedoch nicht, dass derartige Immissionen im Rahmen der Bauleitplanung völlig unbeachtlich sind.

Grundstückseigentümer, die sich durch  eine solche Bauleitplanung gestört fühlen, sollten den Abwägungsvorgang der Gemeinde einer besonderen Prüfung unterziehen.

Ihr(e) Ansprechpartner

Dr. Thorsten Feldmann
Dr. Thorsten Feldmann
 

Corona – Auswirkungen in der Baubranche

Auch in der Baubranche wird die Coronaepidemie weitreichende, derzeit noch nicht absehbare Konsequenzen haben. Es wird unweigerlich zu Bauverzögerungen und Lieferengpässen kommen. Viele Arbeitskräfte werden wegen Quarantänemaßnahmen nicht einsatzfähig sein. Darüber hinaus wird man damit rechnen müssen, dass zahlreiche Baustellen von den Ordnungsbehörden stillgelegt oder Baustellen in ausgewiesenen Sperrgebieten liegen und nicht mehr erreichbar sein werden. Wie diese Probleme rechtlich zu lösen sind, ist bislang noch nicht abschließend geklärt. Die Rechtsprechung sah sich bislang nicht mit einer derartigen Situation konfrontiert.

Das Hauptproblem dürften Störungen im Bauablauf durch epidemiebedingte Lieferengpässe darstellen. Grundsätzlich fällt die Materialbeschaffung in den Risikobereich des Auftragnehmers. Sofern es keine abweichenden vertraglichen Regelungen gibt, hat der Auftragnehmer dafür zu sorgen, dass die Materialbeschaffung fristgerecht und in ausreichendem Umfang erfolgt. Kommt der Auftragnehmer dieser Pflicht nicht nach, hat der Auftraggeber einen Schadensersatzanspruch hinsichtlich der Schäden, die ihm durch die Verzögerung entstanden sind. Sowohl nach den werkvertraglichen Regelungen des BGB als auch nach der VOB/B ist Voraussetzung ein Verschulden des Auftragnehmers. Im Falle höherer Gewalt trifft den Auftragnehmer allerdings kein Verschulden. Unter höherer Gewalt wird ein von außen einwirkendes, objektiv unabwendbares Ereignis verstanden. Unter diese Definitionen fallen grundsätzlich auch Epidemien, wie die aktuelle Coronaepidemie.

Voraussetzung ist allerdings, dass tatsächlich ein Lieferengpass besteht, der auf die Coronaepidemie zurückzuführen ist. Das Baumaterial muss somit tatsächlich nicht lieferbar sein. Darüber hinaus darf ein Lieferengpass nicht auf eine mangelhafte Planung des Auftragnehmers beruhen. Hat dieser nicht rechtzeitig und nicht im erforderlichen Umfang Baumaterial im Voraus bestellt, kann er sich nicht zwangsläufig auf höhere Gewalt berufen. Sollte Baumaterial noch zu einem deutlich höheren Preis beschafft werden können, läge nach bisheriger Rechtsprechung keine höhere Gewalt vor. Auch erhebliche Preissteigerungen fallen in die Risikosphäre des Auftragnehmers. Dies wird im Einzelfall zu prüfen sein.

Sofern die Parteien die VOB/B vereinbart haben führt höhere Gewalt dazu, dass Ausführungsfristen verlängert werden. Auf jeden Fall sollte der Auftragnehmer in diesem Fall eine Behinderungsanzeige vornehmen. Der Behinderungsanzeige ist besondere Sorgfalt zu widmen. Die Behinderungsanzeige muss unverzüglich und schriftlich erfolgen. Der Auftragnehmer muss konkret Grund und Auswirkungen der Verzögerung darlegen.

Auch den Auftraggeber treffen besondere Mitwirkungspflichten. Er hat das Baugrundstück ausführungsreif zur Verfügung zu stellen. Verstößt der Auftraggeber gegen diese Mitwirkungspflichten, macht er sich schadensersatzpflichtig gegenüber dem Auftragnehmer. Grundsätzlich kommt es hierbei kein Verschulden des Auftraggebers erforderlich. Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn nicht vorhersehbare und nicht beherrschbare äußere Einflüsse ursächlich sind. Die Rechsprechung hat dies insbesondere bei außergewöhnlichen Witterungseinflüssen entschieden. Daran gemessen dürfte auch die Coronaepidemie einen Schadensersatzanspruch des Auftragnehmers entfallen  zu.

Anders sieht dies bei einer finanziellen Notlage des Auftraggebers aus. Sollte diese auf höherer Gewalt beruhen, wird sich der Auftraggeber nicht darauf berufen können, dass er diesen Umstand nicht zu vertreten hat. Das Liquiditätsrisiko trägt grundsätzlich der Auftraggeber.

Für beide Vertragsparteien stellt sich zudem die Frage, ob Bauverträge aufgrund der koronare Epidemie gekündigt werden können. Eine ordentliche Kündigung ist immer zulässig mit der Folge, dass ein weitergehender Vergütungsanspruch des Auftragnehmers besteht. Darüber hinaus können beide Vertragsparteien außerordentlich kündigen, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens unzumutbar ist. Dies wird im Einzelfall zu prüfen sein. Allerdings sollten die Vertragsparteien nicht übereilt und leichtfertig eine außerordentliche Kündigung aussprechen. Unter Umständen kann eine unwirksame außerordentliche Kündigung im Falle einer Umdeutung in eine freie Kündigung zur Folge haben, dass der Auftragnehmer die volle Vergütung verlangen kann. Im umgekehrten Fall besteht für den Auftraggeber die Möglichkeit, einer außerordentlichen Kündigung. Besondere Bedeutung dürfte die Kündigungsmöglichkeit nach § 6 Abs VII VOB/B erlangen. Danach besteht für beide Vertragsparteien eine Kündigungsmöglichkeit, wenn die Unterbrechung der Bauausführung länger als drei Monate dauert.

Unter Umständen könnte auch ein Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht kommen mit der Folge der Vertragsanpassung oder eines Rücktrittsrechts. Für Kriege und grundlegende Änderung der politischen, wirtschaftlichen und sozialen Verhältnisse ist dies durchaus anerkannt. Ob dies auch für Epidemien gilt, wird die Rechtsprechung zu klären haben.

Zukünftig sollten entsprechende Klauseln hinsichtlich höherer Gewalt bzw. außergewöhnliche Ereignisse in Bauverträgen aufgenommen werden. In Zukunft wird man die sich aktuell abzeichnenden Auswirkungen der koronare Epidemie nicht mehr als höhere Gewalt einschätzen können. Ohne vertragliche Regelungen wird sich der Auftragnehmer zukünftig aller Voraussicht nach nicht mehr auf unvorhersehbare Umstände berufen können. Insoweit besteht aus Sicht des Bauunternehmers - auch des Subunternehmers – Handlungsbedarf.

Ihr(e) Ansprechpartner

Heiner Hülsmann
Heiner Hülsmann
Dr. Thorsten Feldmann
Dr. Thorsten Feldmann